Antes de tudo, o que é multipropriedade?

A multipropriedade é uma forma de aquisição de imóveis a qual um pool – um grupo de pessoas adquirem em conjunto um mesmo imóvel, dividindo a ocupação, sendo que cada proprietário adquiri a posse exclusiva sob o imóvel  por um determinado período de tempo todos os anos, não sendo feita qualquer divisão de metragem ou território do imóvel, existindo uma divisão por tempo de uso.

Em outras palavras, na multipropriedade,  um único bem imóvel é dividido entre vários proprietários, sendo que, ao invés de  cada um dos proprietário possuir uma unidade territorial individualizada ou parte física do terreno,  todos os proprietários aproveitam todo o imóvel, sendo que cada um utiliza o imóvel  inteiro com exclusividade por uma parcela de tempo previamente acordada, sendo esta parcela de tempo comprada, designada e registrada na matrícula do imóvel.

Pela própria natureza da divisão, em experiências jurídicas estrangeiras, a multipropriedade é denominada no direito inglês como time sharing – tempo compartilhado, sendo introduzida no Brasil desde a década de 80, porém apenas regulada em 2018.

Mas porque eu compraria um imóvel em regime de multipropriedade?

Como principais benefícios, a multipropriedade possibilita a aquisição em conjunto de bens imóveis , sendo possível a compra de imóveis de valor elevado, com segurança jurídica em relação aos demais proprietários, bem como há a divisão proporcional de custos e despesas com a manutenção do imóvel adquirido. Ou seja, gasta-se menos para aquisição e para conservação de um imóvel que, se pago por apenas uma pessoa, poderia torna-se inviável ou excessivamente caro.

Como exemplo, um grupo de amigos, membros da mesma família ou até integrantes de uma sociedade empresarial podem juntos adquirir uma casa de campo de alto padrão para passarem seu período de férias, sendo delimitado o período que cada um aproveitará o local com exclusividade, sendo rateadas todas as despesas e custos com a casa entre os proprietários.

Como o uso da multipropriedade é instituída ou regulada?

A multipropriedade possui a natureza e regulamentação legal igual a de um condomínio, sendo feita a divisão temporal no aproveitamento exclusivo do bem imóvel, sendo cada fração de tempo indivisível, sendo o tempo mínimo de exclusividade de cada proprietário de 7 dias, o que impõe, que pela quantidade de dias em um ano, o valor máximo de 52 frações de tempo a serem divididas, limitando que qualquer bem imóvel pode ter até 52 coproprietários.

Sobre a fração de tempo, está poderá ser: (i) fixa e determinada, ou seja, nas mesmas datas todos os anos; (ii) flutuante, sendo possível a mudança e a adequação com os demais proprietário; ou (iii) mista, sendo a combinação das características do sistema fixo e do sistema flutuante.

A multipropriedade pode ser instituída por convenção, ou ainda por testamento, devendo ser registrado na matrícula do imóvel, sendo especificada a fração de tempo que cada proprietário terá direito.

Conjuntamente, o ato de instituição deverá regulamentar, de forma similar à convenção de um condomínio edilício, os poderes e obrigações dos multiproprietários, contendo: o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel, as regras de acesso do administrador condominial ao bem, a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção do imóvel, o regime aplicável em caso de perda ou destruição do imóvel, bem como regular as multas aplicáveis aos coproprietários em caso de descumprimento de seus deveres.

No dia a dia, a administração da multipropriedade é atribuída à um administrador específico e individualizado, definido no instrumento de instituição do condomínio ou por meio de eleição em assembleia geral, devendo o voto ser proporcional à quota de fração de tempo de cada condômino, que somente poderá votar se estiver quite com suas obrigações.

Ao administrador, caberá: definir eventual fração temporal variável ; manter e conservar o imóvel, trocar ou substituir equipamentos ou mobiliário, elaborar orçamento anual e cobrar as quotas de cada um dos coproprietários, pagando todas as despesas comuns do bem.

Sobre os coproprietários, estes podem alienar, locar e onerar sua fração de tempo de uso do imóvel de forma livre, devendo informar tal fato ao administrador da multipropriedade, não dependendo da anuência dos demais multiproprietários, não existindo também eventual direito de preferência sobre frações de tempo disponíveis.

E se um dos proprietários tiver uma dívida, o imóvel em multipropriedade pode ser penhorado ou levado à leilão? 

 A resposta é não.

 Em primeiro lugar, o imóvel em multipropriedade é publicamente registrado no cartório de registro de imóveis como tal, ou seja, cada fração de tempo de cada proprietário possuirá sua própria matrícula derivada da matrícula principal o imóvel.

Em outras palavras, há uma “matrícula-mãe”, na qual é registrada a instituição da multipropriedade, contendo a criação de novas “matrículas-filhas” para cada fração de tempo de cada proprietário.

Assim, caso algum proprietário possua alguma dívida e esteja sendo executado, apenas a fração de cada proprietário poderá ser eventualmente leiloada para pagamento da dívida, mantendo-se o imóvel em multipropriedade e sendo resguardadas as demais frações.

Como se dá o fim da multipropriedade?

A multipropriedade pode ser extinta por ato de vontade, sendo necessária a anuência de todos os proprietários, não sendo possível qualquer forma de extinção unilateral de apenas um proprietário. Ainda, é necessário que esse distrato se concretize por meio de escritura pública firmada na matrícula pelos titulares das frações de tempo.